GESTION LOCATIVE : QUE CHANGE LA LOI ALUR ?

Dès lors qu’il s’agit d’une habitation principale (louée vide ou meublée) la loi s’applique. Est considéré comme habitation principale le logement occupé au moins huit mois par an.

Ci-après les modifications apportées par la loi ALUR :

LOCATION MEUBLEE A TITRE DE RESIDENCE PRINCIPALE

Jusqu’alors la location d’un meublé était soumis aux dispositions du droit commun de louage régies par le Code Civil. Ce n’est plus le cas aujourd’hui puisque la loi LAUR étend le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 à la location en meublé, notamment sur les points suivants :

  • Durée de la location : elle est d’au moins un an avec reconduction tacite pour une même durée. En cas de location à un étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois mais sans tacite reconduction.
  • Dépôt de garantie : limité à deux mois
  • Délai de préavis du locataire : un mois
  • Délai du congé du bailleur : trois mois mais son refus de renouveler le contrat de bail doit être motivé par sa décision de vendre, de reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux
  • Loyer de référence : les dispositions concernant le loyer de référence sont également applicables aux meublés. Le loyer de référence est fixé chaque année par le Préfet. Pour tenir compte du caractère meuble du logement, une majoration unitaire par mètre carré sera appliquée

LOCATION DE COURTE DUREE D’UN MEUBLE OU LOCATION TOURISTIQUE (ANCIENNEMENT SAISONNIERE)

La loi ALUR officialise le droit de louer pour de courtes périodes et fixe l’encadrement de ce type de location.

La loi prévoit ainsi que la location de courte durée, si elle est faite de manière habituelle, constitue un changement d’usage du bien impliquant l’obtention d’une autorisation préalable. Le manquement à cette obligation est sanctionné par une amende de 25 000 €.

OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS

Création d’observatoire locaux des loyers dans les zones tendues.

PRESCRIPTION

Le délai de prescription est ramené à 3 ans (au lieu de 5 auparavant) pour les actions découlant du contrat de bail et à 1 an pour les actions en révision du loyer.

CONCLUSION DU CONTRAT DE BAIL

Le contrat doit être écrit et doit comporter les nouvelles mentions suivantes :

  • Loyer de référence et loyer de référence majoré
  • Montant et date de versement du dernier loyer réglé par le locataire précédent
  • Nature et montant des travaux effectués dans le logement

DEPOT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer.

CAUTIONNEMENT

Il ne peut être demandé de cautionnement par un propriétaire qui a souscrit une assurance en garantie de loyers impayés sauf si le logement est loué à un étudiant ou apprenti.

FIXATION DU LOYER

Il convient de savoir si le logement loué est situé en zone tendue ou non.

En zone non tendue, le loyer est fixé librement.

En zone tendue, le loyer est encadré puisque le loyer sera fixé dans la limite du loyer de référence majoré.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE RENFORCE

Un dossier de diagnostics doit être annexé au contrat de location et est composé de :

  • Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
  • Constat des Risques et Exposition au Plomb (CREP)
  • Amiante
  • Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)
  • Etat de l’installation électrique et de gaz pour les installations de plus de 15 ans : à partir du 1er juillet 2017

DETECTEURS DE FUMEE

L’installation d’un détecteur autonome de fumées normalisé est à la charge du bailleur. L’entretien et le renouvellement sont à la charge du locataire.

LES CHARGES

La régularisation doit être annuelle et non plus « au moins annuelle ». En cas de non respect de ce délai le locataire pourra demander le fractionnement par douzième.

ASSURANCE LOCATIVE

Le locataire a obligation de s’assurer contre les risques locatifs. A défaut, le bail pouvait être résilié.

La loi ALUR prévoit une alternative à la résiliation du bail pour défaut d’assurance. En effet, faute de production par le locataire d’une attestation d’assurance au bailleur, et un mois après une mise en demeure, le bailleur pourra souscrire lui-même cette assurance et récupérer par douzième le monta de la prime auprès de son locataire.

REVISION DU LOYER EN COURS DE BAIL

Le loyer ne peut plus être révisé rétroactivement.

Si le contrat de bail prévoit une clause de révision à une date convenue, le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer dans un délai d’un an. S’il ne le fait pas il est réputé renoncer à cette révision. S’il se manifeste dans un délai d’un an, le loyer révisé sera explicable à la date de sa demande.

Exemple : un contrat de bail est conclu avec une date d’effet au 1er janvier 2015 et prévoit une révision du loyer le 1er janvier de chaque année. Le 1er janvier 2016 le bailleur omet d’appliquer la révision du loyer. Le 1er janvier 2017 le bailleur applique la révision mais ne pourra réclamer au locataire le rappel de loyer résultant de la révision du loyer au 1er janvier 2016 si elle avait été appliquée.

RENOUVELLEMENT DU BAIL DANS LES ZONES TENDUES

Le bailleur peut proposer un nouveau bail six mois avant le terme du contrat. Le locataire peut lui aussi, dans un délai de 5 mois avant le terme du contrat demander son renouvellement.

Le locataire a aussi la possibilité de demander une baisse de son loyer si le loyer figurant au contrat est supérieur au loyer de référence majoré.

Le bailleur peut demander une réévaluation du loyer si celui appliqué au locataire est inférieur au loyer de référence minoré.

TRAVAUX REALISES PAR LE BAILLEUR

Le bailleur doit informer le locataire de la nature et des modalités d’exécution des travaux qu’il envisage de réaliser par lettre recommandée ou par lettre remise en mains propres.

PREAVIS REDUIT

La loi ALUR prévoit un délai de préavis réduit à un mois dans de nouveaux cas :

  • Logement situé en zone tendue
  • En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
  • Pour le locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile
  • Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou d’une allocation pour adulte handicapé
  • Pour le locataire qui s’est vu attribué un logement défini à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation (logement social)

RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés. A défaut de restitution dans ce délai, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard.

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