LA LOI PINEL ET LES BAUX COMMERCIAUX

La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié la réglementation concernant les baux commerciaux. Les principales modifications sont :

Evolution du loyer :  l’indice pris en référence n’est plus l’ICC (indice du coût à la construction) mais l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers tertiaire). Cette règle s’applique aux baux conclus depuis le 1er septembre 2014. Les baux en cours (conclus antérieurement au 1er septembre 2014) devront être mis en conformité lors du renouvellement.

En cas de renouvellement, la loi limite l’augmentation du loyer à 10% par rapport au dernier loyer. En l’occurrence la règle de déplafonnement qui pouvait être évoquée avant la loi PINEL pour augmenter le loyer en cas de modification des facteurs des locaux commercialité ou lorsque la durée du bail dépassait les 12 ans n’est plus possible.

Bail de courte durée : le locataire ou propriétaire souhaitant échapper au statut des baux commerciaux peut conclure ce type de bail dont la durée est portée à 3 ans avec la loi PINEL (2ans antérieurement).

Résiliation : avant la loi PINEL, une clause expresse insérée au contrat pouvait empêcher le locataire de pouvoir résilier son bail à chaque période triennale. La loi PINEL interdit désormais cette clause hormis pour les baux d’une durée initiale supérieur à 9 ans et pour les baux portant sur les locaux à usage exclusif de bureaux ou des locaux monovalents.

Répartition des charges entre le bailleur et le locataire : La loi PINEL ajoute un nouvel article L145-40-2 au code du commerce qui prévoit d’une part une répartition précise des charges entre le locataire et le bailleur et d’autre part introduit une liste limitative des dépenses pouvant être mise à la charge du locataire (article R145-35 du code du commerce).

Ainsi, conformément à l’article L 145-40-2, tout contrat doit dorénavant comporter un inventaire précis limitatif des catégories de charges d’impôt, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire.

De plus à l’origine du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur devra donner à son locataire :

  • Un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel et la répartition des coûts entre le locataire et le bailleur.
  • Un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes et le coût de ceux-ci.

Droit de préemption du locataire : le locataire peut désormais préempter en cas de vente du local. Le locataire dispose alors de 2 mois pour faire connaître sa réponse. En cas de réponse positive celui-ci dispose alors de 2 à 4 mois pour acheter le local.

Etat des lieux : l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie doit être effectué.

Cession du droit au bail : avant la loi PINEL, en cas de cession du droit au bail, le cédant restait solidaire du paiement du loyer par tous les cessionnaires successifs. La loi PINEL limite cette garantie à 3 ans à compter de la cession du droit du bail.

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