LOI ALUR

La Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite Loi ALUR, a été publiée au journal officiel le 26 mars 2014 générant de nombreux décrets d’application.

 

Cette loi a principalement modifié la loi HOGUET du 2 janvier 1970 régissant les conditions d’exercice des professionnels de l’immobilier, la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés et la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation.

 

Nous allons nous intéresser aux nouvelles dispositions de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la loi ALUR. Celles-ci portent sur :

  • les renseignements sur la copropriété
  • les informations devant être portées à la connaissance du futur acquéreur d’un lot en copropriété
  • la prévention de la dégradation des copropriétés.

 

RENSEIGNEMENTS SUR LA COPROPRIETE

CREATION DU REGISTRE NATIONAL D’IMMATRICULATION DE COPROPRIETES

L’article L 711-1 ajouté au Code de la Construction prévoit l’institution d’un registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires s’appliquant aux immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

C’est le syndicat qui procède à la déclaration des renseignements le concernant :

  • nom, adresse, date de création du syndicat
  • nombre et nature des lots
  • nom du syndic
  • existence ou non d’une procédure (administration judiciaire)
  • existence ou non d’un arrêté de péril ou injonction de travaux
  • données comptables : gestion et comptes du syndicat.

Le syndicat devra procéder aux modifications et mises à jour de ces données au fil du temps.

Un décret en Conseil d’Etat précisera les conditions de publicité de ces informations ainsi que les modalités de consultation de ce registre.

 

MODALITES D’IMMATRICULATION

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, c’est le notaire en charge de la publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qui procède à l’immatriculation.

Au cours de la vie de la copropriété, c’est le syndic qui doit procéder à cette immatriculation.

 

SANCTIONS

En cas de défaut d’immatriculation, des sanctions sont prévues.

A l’encontre du syndic : après une mise en demeure, initiée par toute personne y ayant intérêt, restée infructueuse pendant un mois, une astreinte de 20 € maximum par lot et par semaine sera appliquée à l’encontre du syndic.

A l’encontre du syndicat : impossibilité de pouvoir bénéficier de subventions de l’Etat, des collectivités territoriales.

 

ENTREE EN VIGUEUR DE L’IMMATRICULATION

Avant le 31/12/2016 : pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots principaux

Avant le 31/12/2017 : pour les syndicats de copropriétaires de plus de 50 lots principaux

Avant le 31/12/2018 : pour les autres syndicats de copropriétaires.

Dès le 31/12/2016 : pour les immeubles neufs ou les immeubles mis en copropriété.

 

INFORMATIONS PORTEES A LA CONNAISSANCE DU FUTUR ACQUEREUR

FICHE SYNTHETIQUE DE COPROPRIETE

C’est le syndic qui établit cette fiche. Celle-ci doit regrouper les informations techniques et financières de la copropriété dont le contenu est précisé par décret.

Le syndic procédera à la mise à jour de cette fiche et devra la tenir à disposition des copropriétaires.

Cette fiche doit être annexée à l’acte de vente.

Cette obligation entre en vigueur :

  • avant le 31/12/2016 : pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots
  • avant le 31/12/2017 : pour les syndicats de copropriétaires de plus de 50 lots
  • avant le 31/12/2018 : pour les autres syndicats

 

ATTESTATION DE LA SURFACE PRIVATIVE ET DE LA SURFACE HABITABLE  (applicable depuis le 26 juin 2014)

 

DOCUMENTS RELATIFS A L’ORGANISATION DE LA COPROPRIETE ANNEXES A L’ACTE DE VENTE (applicable depuis le 27 mars 2014) :

  • règlement de copropriété et état descriptif de division
  • procès-verbaux d’assemblée générale des 3 dernières années
  • carnet d’entretien
  • situation financière de la copropriété : montant des charges, montant du budget, sommes restant dues par le vendeur, montant du fonds de travaux, endettement du syndicat…
  • Et depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

 

GESTION DE LA COPROPRIETE

OBLIGATIONS DU SYNDIC

  • Respect d’un contrat type depuis l’entrée en vigueur du décret du 26 mars 2015
  • Rémunération forfaitaire de ces prestations. Seules les prestations particulières définies par décret pourront faire l’objet d’une tarification spécifique. Les honoraires concernant les travaux votés en assemblée générale devront également définis au cours de la même assemblée générale ayant voté les travaux et à la même majorité que celle appliquée pour le vote desdits travaux.
  • soumettre à l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, l’autorisation de passer toute convention entre le syndicat et le syndic ou une personne ou entreprise ayant un lien direct ou indirect avec le syndic.
  • représentation du syndicat en justice dans tous les actes civils
  • soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance en responsabilité civile du syndicat
  • soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier la gestion des archives du syndicat à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat.
  • mettre à disposition des copropriétaires le carnet d’entretien de l’immeuble
  • immatriculer le syndicat et mettre à jour les données
  • informer les occupants de l’immeuble de toutes les décisions d’assemblée générale concernant la gestion de la copropriété, le vote de travaux
  • proposer, obligatoirement, au syndicat un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble
  • ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat
  • interdiction d’avancer des fonds au syndicat
  • respecter un préavis de trois mois en cas de démission

 

ASSEMBLEES GENERALES

  • consultation des pièces comptables par les copropriétaires : les modalités de consultation ne sont plus définies en assemblée générales mais fixées par décret
  • vote de la décision de la saisine immobilière (entré en vigueur depuis le 27/03/2014) : la voix du copropriétaire concerné par la saisine n’est plus prise en compte. De plus le copropriétaire concerné ne peut pas non plus recevoir un mandat de représentation
  • Les salariés, ou conjoint, ascendants ou descendants du syndic, qui sont également copropriétaires dans l’immeuble, ne peuvent détenir un pouvoir d’autres copropriétaires dudit immeuble (entré en vigueur depuis le 27/03/2014)
  • représentation des syndicats secondaires aux assemblées générales du syndicat principal : l’assemblée générale du syndicat secondaire peut mandater, à la majorité de l’article 25, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical pour le représenter à l’assemblée générale du syndicat principal. Ce mandat ne vaut que pour les décisions prises à la majorité de l’article 24. Pour les décisions relevant de la majorité des articles 25 et 26, le président du conseil syndical ne pourra prendre part au vote que s’il dispose d’une délibération du syndicat secondaire sur ces décisions. (entré en vigueur depuis le 27/03/2014).
  • représentation du syndicat des copropriétaires aux assemblées générales des ASL (associations syndicales libres) : mêmes dispositions que celles indiquées ci-avant. (entré en vigueur depuis le 27/03/2014)

 

PREVENIR LA DEGRADATION DES COPROPRIETES ET FACILITER LES TRAVAUX

  • Obligation d’assurance du syndicat (entré en vigueur depuis le 27/03/2014) : chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques en responsabilité civile, qu’il soit copropriétaire occupant ou non occupant. De même, le syndicat doit être assuré contre les risques en responsabilité civile.
  • Création d’un fonds de travaux obligatoire (entré en vigueur depuis le 01/01/2017) : ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle qui est versée selon la même périodicité que les appels provisionnels (1 fois par trimestre). Le montant est fixé en assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 et le cas échéant à la majorité de l’article 25-1, étant précisé que ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Les sommes versées sont attachées au lot. L’assemblée générale décide, à la majorité de l’article 25 et le cas échéant à la majorité de l’article 25-1 de l’affectation de ces fonds. De plus, ces fonds doivent être déposés obligatoirement sur un compte bancaire séparé rémunéré.
  • Extension du domaine d’application du privilège immobilier spécial du syndicat : l’obligation de participer aux charges et aux travaux s’applique aussi aux cotisations destinées à alimenter le fonds de travaux (entré en vigueur depuis le 01/01/2017)
  • Les dispositions rendant exigibles la totalité des provisions du budget prévisionnel en cas de défaillance du copropriétaire, constatée par une mise en demeure, s’applique aussi aux cotisations destinées à alimenter le fonds de travaux (entré en vigueur depuis le 01/01/2017).
  •  Création du diagnostic technique global (entré en vigueur depuis le 01/01/2017) : la décision de réaliser ce diagnostic ainsi que les modalités de réalisation de celui-ci est prise en assemblée générale, à la majorité de l’article 24. Il permet ensuite de définir le plan pluriannuel de travaux.
  • Vote de certains travaux à la majorité de l’article 24, soumis avant la loi à la majorité de l’article 25
  • Vote de certains travaux à la majorité de l’article 25, soumis avant la loi à la majorité de l’article 26
  • Travaux de surélévation ou construction aux fins de créer des locaux à usage privatif (entré en vigueur depuis le 27/03/2014) : ces travaux sont désormais votés à la majorité de l’article 26

 

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